随着中央政府继续维持对于房地产的调控政策，全国范围内多座城市房地产降价在扩大范围。
国家统计局11月18日发布的数据显示，在今年11月份，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。
无论是市场、政府还是研究者，都共同表达了房价调控还会继续的声音。对于房地产市场出现价格下滑，中国人民大学经济研究所等机构在上11月12日发布了《中国宏观经济分析与预测2011~2012》报告，该报告认为，目前房地产市场正处于加速下行的阶段，局部调整和房地产市场的内部调整依然是2012年4个季度的主流。

政策法规

回顾

中国房地产市场具有强烈的政治敏感性，其市场供需及价格情况受政策调控影响明显“史上最严厉” 调控政策自2010年到2011年，不断出台并持续扩大，目前主要有四大重拳

现状

重拳1——限购 2011年得房地产政策较2010年以往政策更加严厉，持续时间更长，以抑制需求的方式遏制房价快速上涨
重拳2——房产税 2011年1月28日，房产税来袭，试点工作首先在重庆、上海进行，重庆侧重对高档住房（新房及存量别墅）征收房产税，上海侧重对新购住房（存量房基础上的新购住房）征收
重拳3——信贷收紧 从2010年至2011年，银行信贷不断收紧，利率不断提高，导致购房成本不断上涨，贷款难度进一步加大
重拳4——保障性住房 保障房建设至今以上升当地政府政治人物，2011年全年保障性住房建设目标已经基本完成。品牌房企也开始纷纷加入保障房建设，随着保障房大规模的建设，将对商品房产生一定的冲击

出台政策

政府态度

银行代表

婚姻法颁布

开封房地产总体开发

2011年开封房地产开发投资完成情况——
在房地产开发投资中，住宅投资248.26亿元，增长24.8%，低于房地产开发投资增速10.9个百分点，增速分别比上年同期、上年全年及2011年1-2月回。
在国家和地方一系列促进房地产市场健康发展的政策措施作用下，2011年一季度，河南省房地产开发投资继续保持快速增长，商品房销售增速回落，房屋施工面积增速较快，房屋新开工面积增速止跌转升，房屋竣工面积降幅收窄，本年土地购置面积有所下降，企业资金逐渐趋紧

开封房地产总体开发——销售情况

开封房地产政策法规——相关政府文件

2011年9月28日，《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区建设的指导意见》颁布实施，《指导意见》明确提出要加快中原城市群发展：
1、实施中心城市带动战略，提升郑州作为我国中部地区重要的中心城市地位，发挥洛阳区域副中心城市作用，加强各城市间分工合作，推进交通一体、产业链接、服务共享、生态共建，形成具有较强竞争力的开放型城市群。
2、 支持郑汴新区加快发展，建设内陆开发开放高地，打造“三化”协调发展先导区，形成中原经济区最具活力的发展区域。
3、推进教育、医疗、信息资源共享，实现电信、金融同城，加快郑汴一体化进程。
4、加强郑州与洛阳、新乡、许昌、焦作等毗邻城市的高效联系，实现融合发展。
5、推进城市群内多层次城际快速交通网络建设，促进城际功能对接、联动发展，建成沿陇海经济带的核心区域和全国重要的城镇密集区。

开封房地产政策法规

限购细则 ——开封属于旅游性城市，针对中央指导“国八条”的调控，在当地没有一二线城市及省会郑州那么明显
保障房 ——2011年开封市保障性住房任务完成的目标：基础结构施工6432套，占36.74%；主体施工4444套，占25.39%，主体完工6630套，占37.87%。
总结—— 随着国家调控政策的进一步深入，开封整体房地产市场呈现低迷状态，市场需求量出现下滑，整体市场环境逐渐恶化，购房者受心理预期影响，陷入深度“观望”态势之中，目前在售楼盘的来人量和来客量均大幅下滑，还出现了部分客户要求退房的现象。

开封大事记

2011年开封房地产开发投资完成情况

2011年，开封市区完成房地产开发投资19.5亿元，比上年同期增长45.3%。其中，住宅完成投资15.2亿元，增长88%；房地产开发投资中，土地购置费用为3.4亿元，增长120.6%，占全市房地产投资比重为17.4%。

2011年开封房地产市场供给情况

2011年，市区商品房施工面积为450.4万平方米，比上年同期增长58.7%。其中，住宅施工面积为400.2万平方米，增长65.5%；办公楼为4.2万平方米，增长39.4%；商业及服务业等经营性用房为24.8万平方米，增长31.1%。
2011年，市区商品房新开工面积为89.4万平方米，比上年同期增长84.1%。其中，住宅新开工面积为83.2万平方米，增长一倍；商业及服务业等经营性用房为3.6万平方米，下降4.6%。
2011年，市区商品房竣工面积为18.3万平方米，比上年同期下降38.9%。其中，住宅竣工面积为17.7万平方米，下降26.2%；商业及服务业等经营性用房为0.4万平方米，下降85.6%。

2011年开封土地出让情况

2011年开封重点项目集中开工

12月28日，开封新区2011年第二批重点项目集中开工奠基。此次集中开工建设50个重点项目，总投资242.8亿元，其中超亿元项目37个，涉及金融商贸、企业总部、医疗服务、城市配套、基础设施和工业生产等多个领域。市十次党代会召开之后，开封新区党工委、管委会紧紧围绕党代会提出的“打好开封新区五年成规模攻坚战”的战略目标，认真策划、积极争取、论证包装一批新的产业项目、民生社会事业项目和基础设施项目。在岁年初之际，涉及基础设施、商贸、工业、公共服务、商业住宅等多个方面的50个重点项目集中破土动工——九大街、五号雨水泵站、瞿家砦变电站等基础设施，将进一步提升新区的承载能力，为长远发展打下坚实的根基;开封市中心院、开封市妇儿医院等公共服务类项目的建成，将不断完善区域公建配套，让老百姓享受到更便利的公共服务;煤化研发中心商楼、城摞城商住配套、龙升置业商住、海马公馆等城市综合开发项目，将全面提升城区品位、改善人居环境;开封住成电装、河南重型数控机床等一批大型工业项目，将使新区的工业体系进一步完善，实力进一步提升……这些项目的开工将进一步拉动开封新区经济增长，推动新区经济社会实现又好又快发展。2011年，开封新区的大项目投资空前密集，为跨越发展奠定了坚实基础。3月18日，该区首批24个亿元以上项目集中开工，该重点项目总投资203.5亿元，自集中开工以来全面快速推进，截至目前，已实现投资82亿元，占年度投资计划的108%。正是这一个个重点项目，推动新区实现了持续跨越发展。 2011年开封重点项目集中开工

2011年开封保障性住房

开封新区公共租赁住房项目
本项目位于开封新区八大街以东、汉兴西路以南、宋城路以北、后胖村以西，规划用地面积8.18 万平方米(122.7 亩)。一期计划开工公共租赁住房1728 套,用地面积5.3 万平方米(80亩)，总建筑面积12.4 万平方米，总投资3.56 亿元，采用BT 方式融资建设，工期为24 个月。

2011年开封保障性住房

总纲——
依据住房和城乡建设部《关于城镇保障性安居工程统计口径有关问题的通知》建设进度要求，列入2011年建设计划的项目到12月底前，按套数统计，主体完工的要求占到总任务的1/3，进入地上施工阶段的也要占到1/3，其他1/3完成基础结构施工。
为了12月底达到建设部提出的建设目标，我市保障性住房任务完成的目标：基础结构施工6432套，占36.74%；主体施工4444套，占25.39%，主体完工6630套，占37.87%。

开封市其他事迹

市场表现

全国土地市场——总括

供应情况： 全国133个城市共推出土地 2342 宗，推出面积9188万平方米，环比减少19%，同比减少6%，其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）810宗，推出面积4221 万平方米，环比增加3%，同比减少6%；10月，全国33个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）推出两有所回升，四季度是土地市场年度供应的高峰期，地方政府为完成年度供应计划，年末供应放量，住宅用地市场表现较为明显。成交情况：地块的延期出让或终止挂牌等方式取代了土地流拍的尴尬，但是依然阻止不了成交量的大幅下滑，10月全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%，其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。1-10月全国133个城市单月住宅用地（含住宅用地包含住宅用地的综合性用地）成交量仅在1月、5月、6月超过去年同期，10住宅用地成交量不到去年同期六成，时至年底，开发商开始着眼回笼资金，结算货款及各种开发成本，还款压力使其对于土地市场热情大大减退。
成交价格： 全国 133 个城市成交楼面均价为 1238 元/平方米，环比上涨 7%，同比上涨 8%，其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为 1419 元/平方米，环比下降 15%，同比下降4%；1-10月全国133个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价仅7、8高于去年同期，整体走势平稳且有下滑趋势，开发商也普遍看跌后市，“地王”或高价成交的地块产生几率微小。
溢价率：今年全国133个城市土地成交溢价率持续走低，10月溢价率仅3%，较上月再减3个百分点，较去年同期减少28个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率 3%，较上月减少2 个百分点，较去年同期减少34个百分点。1-10月，全国133个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）溢价率在一月创下高点后，一直处于平稳下滑走势，且均低于去年同期，更是在10月降至今年最低水平。

全国土地成交状况——一二线土地成交规模出现下滑

土地——2011年全国经营性土地平均溢价率明显下滑

土地——2011年全国经营性土地平均溢价率明显下滑

·9月楼板价排行榜进入门槛均有提高，这与本月上海出现集中供地有直接关系。
·总价排行榜TOP10地块中有7幅均为商业住宅综合土地，这一方面体现了当前地方政府在土地出让环节的诉求，通过批量建设这类综合体项目，不仅解决住宅供地问题，同时可以通过商业项目的建设带动区域的发展。。

全国住宅市场动态——总括

供应情况： 主要城市库存量有所上升，其中北京商品住宅增加71.45万平方米，南京住宅可售面积增加26.3万平方米，杭州地区可售增量超200万平方米，上海、广州可售略有增加，2011年第四季度各区域去化放缓明显，库存量增加较大；
成交情况： 监测的10个重点城市中，受楼市限购、限价等多重因素持续影响，6城市成交量皆环比下滑，其中上海跌幅最大，达19.57%，天津跌幅亦逼近两成，南京、重庆受房交会影响成交量有所增涨，二三线城市成交量增长亦放缓；
成交价格：30 个监测城市价格稳中有降，过半城市均价涨跌幅在 5%以内，三成城市均价环比下降，重点城市均表现价格平稳或下降，其中上海、杭州主城区环比降幅超过 15% ；随着11年以来房地产市场限购、限贷政策的逐渐加紧，进入第四季度，房地产市场成交方面继续走低，重点一线城市房价已呈现降价迹象，随着传统“金九银十”的惨淡收官，开发商与客户之间进入深层的博弈当中，随着年底将至，开发商资金压力愈加增大，或许更大范围的优惠降价措施即将来临。

2011年开封地产开发运营情况

房地产开发企业项目资金到位情况
上半年，房地产开发项目本年到位资金24.9亿元，比上年同期增长51.4%。其中，金融贷款为3.6亿元，同比增长40%；自筹资金为10.9亿元，同比增长12.5%。
以上数据反映，开封市区2011年上半年房地产投资依然旺盛，市场供应量充足，成交量较去年同期略有下降，新建住房价格继续呈现上涨趋势，完成今年开封市城市新建商品住房价格同比上涨幅度不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度的目标任务艰巨。
（以上分析基础数据采集于市统计局）

2011年商品房价格情况

全市上半年商品房累计成交面积477808.9㎡，同比下降9.9%；其中商品住宅累计成交面积420539.58㎡，同比下降15.6%。上半年商品房累计成交套数4054套，同比下降14%；其中商品住宅累计成交套数3727套，同比下降12.4%。上半年商品房累计成交金额216726.65万元，同比上升17%；其中商品住宅累计成交金额：173179.11万元，同比上升10%。上半年商品房累计成交均价4536元/㎡，同比上升25%；商品住宅累计成交均价4118元/㎡，同比上升27%。

企业动态

销售业绩——各梯队间业绩分化，超大型房企遥遥领先

2011年前三季度大型房企业绩依旧积极，百亿以上企业数量增至28家。其中万科、恒大、中海地产、保利地产和绿地集团以超500亿占据金额榜5强，业绩增长势头迅猛。

新增土地——9月企业拿地规模维持低位，招拍挂拿地态度谨慎

注：典型企业包括保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、绿城中国、绿地集团、世茂房地产、万科集团、雅居乐地产、远洋地产、招商地产和中海地产等15家企业

融资渠道——整体宏观经济环境不容乐观货币政策继续从紧

PPI和CPI持续高位运行，固定资产投资增幅小幅放缓，消费增幅平缓，欧债危机等致国际金融环境从紧，整体经济环境不容乐观。银行对购房和开发贷款额度8月回落，加上房地产调控深入信号释放，预测对房企的贷款政策不会放松。

2011年部分地产龙头企业销售完成情况

恒大地产集团——2011年全年，恒大地产累计实现合约销售额803.9亿元，完成全年合约销售目标的114.8%，同比增长59.4%。
万科企业股份有限公司——是2011年中国唯一一家销售过千亿元的上市房地产企业。截至2011年末，万科企业股份有限公司共实现销售金额1215.4亿元，同比增长12.4%。
绿城集团——2011年绿城集团累计取得销售金额约353亿元，只完成年初550亿元目标的64%。
金地集团——2011年实现累计签约金额309.2亿元，同比增长9.1%，但这个数字约是年初制订的400亿元销售目标的77%。
龙湖地产有限公司——2011年的销售目标是400亿元。2011年全年实现合同销售额比去年增长了14.8%，但依然没有实现年初的目标，最终的销售额为382.65亿元。
恒盛地产控股有限公司——累计实现房地产销售额133.2亿元，同比增长5.1%，但只完成2011年全年150亿元目标的88.8%。
SOHO中国有限公司发布公告——以40亿元收购上海外滩地王8-1地块50%权益，绿城所持10%股权也以合计10.4亿元的价格转让给SOHO中国有限公司。

2011年开封地产企业动态概括

从2011年下半年开始，楼市的交易持续走低。2011年初还不差钱的房地产开发企业如今纷纷感受到了资金的压力。尽管大多数房地产企业2011年的销售同比都有所增长，但完成全年销售目标的寥寥无几。从资金监管的限制、市场低迷，再加上一些房地产企业扩张过于激进，导致目前一些房地产企业陷入困境。。

重点楼盘监控

各区域市场及重点楼盘

东区市场概括

南区市场概括

西区市场概括

北区市场概括

开封市场现状汇报

总结与预测

全国市场

整体趋势——房地产黄金十年结束，未来十年将是理性发展的十年保障房-商品房二元体系将逐渐建立

·高端群体在商品房市场购房，中低收入人群依靠保障房体系解决住房问题，二元体系完善后，商品房市场将带领房地产业继续发挥国民支柱行业作用
·在保障房体系建成之前，商品房市场政策调控将一直延续房地产投资理念将理性化、成熟化。存量房征房产税将是大势所趋
·房产租赁市场或将迎来发展期
·未来房地产投资将趋于理性决策
·调控政策——地级市限购落实阻力较大，唯有浙江省跟进较为积极，地方政府对限购抵触心理较强，部分城市主动出台限价令，意图规避出台限购令。对于地方政府而言，限购令会压制市需求，导致楼市成交量萎缩、影响土地市场，进而影响地方财税收入，而限价虽然可能影响开发商的利益，却未影响市场需求，反而由于房价不再上涨可能导致成交量大幅增长，对政府税收反而有利。

市场走势
·供应量：下半年供应整体偏大，尤其在四季度将形成一个供应高峰
·成交量：受供应带动有望出现一小波短周期反弹，但不具备可持续性；下半年整体成交与上半年持平
·房价：各地房价稳中有降
·城市：一二线城市成交难有起色；三四线城市短期高速增长，但持续性堪忧（2011年前9月，牡丹江成交78.41万平同比增长20.25% ；唐山成交140.11万平同比增长33.69% ；东莞成交415.34万平同比增长46.57% ；惠州成交218.82万平同比增长25.60% ）
·营销：竞争将日趋激烈
·土地：下半年市场仍不容乐观，地价仍存在下降空间
·商业：商业市场刚刚起步，未来竞争将逐步显现

开封市场

从市场推出量来看，11月份认筹蓄客的楼盘有新晋美·悦都500组、新芒果·蓝湾国际42组。公开发售的有郑开·橄榄城一栋高层、三栋洋房288套，碧水蓝城·美兰湖13栋，伟业·香堤湾37栋148套，开元·华庭三栋楼136套房源，11月份汴西新区无新楼盘亮相。
从整体市场价格来看，在售项目价格暗中有降。如伟业·香堤湾开盘当天为4075元，较之4700元均价，有所下跌，但仅限开盘当日。
从市场活动来看，11月份各竞争项目的促销活动比较冷淡。如中联创·橄榄城的第二场电影节活动。
从11月份成交量来看，各竞争项目除了中联创·橄榄城的选房活动100余套、开元·华庭的开盘活动成交43套，其余竞争楼盘均比10月份成交量有大幅下跌。
随着中央调控政策的继续，各一二线楼盘的降价促销，使得开封市场客户也受到不同程度的影响，坐等观望的客户数量在增加，西区各竞争楼盘的销售均出现了不同程度的下滑，这不同程度上加剧了西区楼盘存量，间接加剧了12月份汴西新区各楼盘之间的竞争。

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